Industri ritel, merupakan salah satu industri yang terasa dekat dengan kehidupan manusia. Walaupun penulis lebih sering menghabiskan waktu memandangi layar monitor di kesehariannya, industri energi tidak memiliki kesan yang lebih menyenangkan dibandingkan industri ritel.
Pernah tidak kita merasa tidak sabar untuk cepat-cepat pulang ke rumah setelah membeli laptop baru? Atau terpacu untuk lebih sering jalan-jalan karena kita sudah membeli baju baru yang kita anggap cocok dan keren? Hal ini dikarenakan kegiatan berbelanja memacu otak manusia untuk meningkatkan kadar dopamine yang mendorong motivasi manusia untuk segera merasakan kenikmatannya.
Selain itu, industri ritel juga memiliki peran yang kental dengan kegiatan budaya berbelanja manusia. Bagi sebagian masyarakat, jalan-jalan ke pertokoan ataupun mal bisa jadi merupakan kegiatan wajib yang rutin dilakukan di setiap akhir pekan sebagai ajang untuk menghabiskan waktu bersama keluarga. Kegiatan ini juga menjadi pintu utama edukasi kepada anak-anak untuk mengenal bagaimana caranya untuk berbelanja. Itulah mengapa industri ritel terasa begitu lekat dengan kehidupan manusia.
Pada kuartal 1 tahun 2022, salah satu pemain ritel non-primer besar di Indonesia, yaitu PT Mitra Adi Perkasa Tbk (MAPI) membawa kabar gembira. Setelah 2 tahun dibayang-bayangi oleh awan mendung pandemi COVID-19, kini kinerja MAPI siap untuk pulih kembali.
Bahkan tingkat pertumbuhan penjualan yang terjadi sudah melebihi kinerja sebelum terjadinya pandemi.
Jika kita coba bandingkan dengan ritel non primer lainnya seperti PT Matahari Department Store Tbk (LPPF), PT Ace Hardware Indonesia (ACES) dan PT Ramayana Lestari Sentosa Tbk (RALS), MAPI mengalami pertumbuhan penjualan paling tinggi!
Habis gelap terbitlah terang!
Kenaikan kinerja ini tentu seperti percik cahaya matahari yang telah lama dinantikan oleh manajemen dan pemegang sahamnya. Ladang bisnis MAPI mulai kembali hangat di awal tahun 2022. Namun, sebelum kita ikut euforia merayakan potret kecil perbaikan kinerja MAPI. Mari kita gali lebih dalam cerita dan kualitas bisnisnya terlebih dahulu.
MAPI dan Bisnis Retail Raksasanya
MAPI merupakan perusahaan ritel yang menjual produk-produk gaya hidup (lifestyle). Perseroan ini menaungi brand-brand besar seperti Zara, Stradivarius, Mark and Spencer, Stabucks, Genki Sushi, Innisfree, Payless dan masih banyak brand-brand terkenal lainnya.
Pada saat ini, MAPI dipercaya oleh 150 brand yang diwakili oleh 2.745 gerai yang tersebar di mall-mall Indonesia dan juga di negara lain yaitu Vietnam, Thailand dan Filipina.
Berdasarkan klasifikasi usahanya, MAPI terbagi menjadi empat segmen yaitu Department Stores, Speciality Stores/penjualan ritel, Food & Beverage dan bisnis lainnya. Secara lengkapnya rekan-rekan dapat memperhatikan cuplikan company persentation di bawah ini.
Mungkin sebagian pembaca masih ada yang merasa asing dengan bisnis ritel atas nama Mitra Adiperkasa. Hal itu sebenarnya wajar, karena dari operasional usahanya MAPI tidak menggunakan namanya sendiri, berbeda dengan LPPF yang terang-terangan menggunakan nama Matahari sebagai brand department store-nya dan juga RALS dengan nama Ramayana.
Selain itu, bentuk toko yang dimiliki MAPI didominasi dengan konsep speciality stores atau mudahnya kita sebut sebagai gerai satuan. Hal ini semakin menyamarkan eksistensi nama besar MAPI yang padahal seringkali mendominasi slot-slot gerai di mal besar Indonesia. Di bawah ini adalah contoh dari speciality store Zara yang ada di
Hal ini juga menjadi dasar diferensiasi MAPI dibandingkan dengan peers-nya. Meskipun secara umum kegiatan usaha MAPI tidak jauh berbeda dengan usaha ritel lainnya, yaitu membeli barang jadi dalam jumlah besar dari prinsipal lalu menjualnya kembali dengan harga yang lebih mahal secara eceran kepada konsumen akhir. Tetapi cakupan brand yang begitu luas dan jumlah gerai yang banyak membuat MAPI memiliki keunggulan dari sisi skala ekonomis yang besar.
Tetapi apakah hal ini membuat MAPI mampu untuk mencetak profitable yang baik untuk pemegang sahamnya?
Mau baca Insight tentang Perusahaan Retail dan >180 Insight keuangan lainnya? Yuk gabung komunitas dan diskusi bersama di Quality Investor Club!
Naik-Turun Perjalanan Laba MAPI
Untuk memahami seberapa baik perusahaan menciptakan keuntungannya, kita bisa mencari petunjuk dengan membongkar data historis ROE-nya.
ROE MAPI dapat dikatakan cukup volatile, pada tahun 2012 hingga tahun 2015 MAPI mengalami penurunan kinerja yang sangat tajam. Kemudian, pada tahun 2016 kinerja ROE MAPI mengalami rebound yang terus mengalami pertumbuhan naim harus terhenti karena membukukan rugi pada 2020 sesaat terjadinya awal mula pandemi COVID-19.
Untuk memahami cerita dibalik volatilitas kinerjanya, seperti biasa kita dapat menggunakan Dupont analysis untuk mendapatkan mendapatkan cerita yang lebih dalam.
Ternyata pada tahun 2012-2015 MAPI sempat mengalami kesulitan untuk mencetak Net Profit Margin (NPM). Umumnya perusahaan retail memang tidak memiliki margin yang begitu tinggi karena keuntungannya didapatkan hanyalah dari selisih harga beli barang dari prinsipal dan harga jual ke konsumen akhir. Tetapi bila NPM-nya hingga menyentuh 0,3% artinya MAPI sempat hampir tidak membukukan keuntungan sama sekali.
Tetapi bila kita kita bongkar data marginnya, sebenarnya pada tingkat Gross Profit Margin (GPM) MAPI dapat mencetak kinerja yang cukup baik. Hanya saja, di dalam menjalankan operasional bisnisnya MAPI membutuhkan biaya yang cukup besar.
Salah satu faktor utama yang menyeret margin MAPI adalah biaya sewa yang tinggi. Jika diperhatikan berdasarkan observasi umum, gerai MAPI memang seringkali berada di lokasi dengan rate sewa premium.
Contohnya, gerai Starbucks yang dekat dengan pintu masuk utama, gerai ZARA yang dekat dengan eskalator atau elevator dan SOGO sebagai department store yang tidak hanya memerlukan lokasi strategis namun juga memerlukan ruangan yang luas.
Dampaknya, beban sewa dan jasa pelayanan yang ditanggung oleh MAPI sebelum terjadinya pandemi konsisten berada di angka 12% dari total penjualan. Hal ini sangat berbeda dengan beban sewa yang ditanggung oleh ACES yang hanya 5% dari total penjualan. Angka beban sewa ini baru mengalami penurunan signifikan pada saat terjadinya pandemi di tahun 2020 dan 2021.
Namun, penurunan beban sewa yang terjadi sebenarnya berasal dari dari pemberian diskon sewa oleh landlord sebagai kompensasi atas sepinya pengunjung yang datang selama dua tahun ini. Menurut manajemen MAPI sendiri, jika kondisi sudah semakin kondusif nilai beban sewa akan kembali mengikuti kontrak awal.
Kami juga menilai bahwa beban sewa yang ditanggung oleh MAPI di kemudian hari akan semakin meningkat. Hal ini dikarenakan strategi ekspansi MAPI yang rajin untuk mengakuisisi banyak lisensi brand.Ibarat nelayan, akuisisi yang dilakukan adalah upaya untuk menebar jala untuk mendapatkan keuntungan. Pada tahun 2020 MAPI sudah mengakuisisi 8 brand baru yang akan dijual melalui jaringan gerainya.
Jika MAPI tidak mengurangi beban sewanya dalam upaya untuk melakukan efisiensi, lalu bagaimana caranya MAPI dapat menciptakan laba yang baik pada tahun 2016 hingga tahun 2019?
MAPI memang tidak melakukan efisiensi dari sisi beban sewa, namun MAPI melakukan perbaikan dan efisiensi dari sisi aset dan portofolio bisnisnya. Perubahan ini telah dilakukan sejak tahun 2014, manajemen MAPI menyebutnya sebagai “agenda transformasi 2014-2016”.
Namun, Kami sebenarnya melihat bahwa perbaikan yang dilakukan oleh manajemen MAPI masih berlanjut hingga sekarang. Jadi, apa saja yang sudah dilakukan oleh manajemen untuk memperbaiki kinerja MAPI?
1. Divestasi pada Domino’s Pizza dan Burger King
Pada tahun 2014, MAPI melepas kepemilikan mayoritas di PT Dom Pizza Indonesia (Domino’s Pizza) dan PT Sari Burger Indonesia (Burger King). Hal ini dilakukan untuk mengoptimalkan potensi pertumbuhan keduanya tanpa memberatkan neraca MAPI yang pada saat itu memiliki utang berbunga yang terlalu banyak. Namun, pada kuartal 1 2022 ini MAPI kembali melakukan divestasi atas kepemilkan saham Burger King.
2. Menerbitkan Obligasi tanpa Bunga
Pada tahun 2015-2016, MAPI menerbitkan obligasi tanpa bunga pada harga diskonto disertai dengan opsi konversi saham kepada mitra strategis untuk membiayai spin-off (pemisahan usaha) dari bisnis kafe dan restoran PT Map Boga Adiperkasa (MAPB) dan bisnis perlengkapan olahraga PT MAP Aktif Adiperkasa (MAPA).
3. Meluncurkan situs e-commerce MAPEMALL.com dan Loyalty Program MAPCLUB
Pada tahun 2016, MAPI mulai hadir secara online dengan situs MAPEMALL.com (yang kini nama domain websitenya disesuaikan dengan nama loyalty program-nya yaitu mapclub.com), website speciality store seperti zara.com/id dan official store di berbagai e-commerce di Indonesia.
Hadirnya platform online dan juga loyalty program MAPCLUB merupakan salah satu keputusan yang kami nilai sangat baik. Kini jumlah anggota MAPCLUB per tanggal 31 Maret 2022 telah mencapai 5,2 juta anggota. Berdasarkan informasi dari manajemen MAPI, penjualan pada platform online berkontribusi sebesar 10% dari total penjualan di tahun 2021.
Selain kepentingan transaksi, MAPI dapat memanfaatkan platform ini untuk menganalisa data-data konsumen dengan lebih baik. Sehingga nantinya MAPI dapat membuat keputusan-keputusan berbasis data seperti melakukan pemasaran dengan target pasar yang akurat.
4. Memperbaiki Tingkat Persediaan
MAPI sempat mengalami kendala terkait dengan tingkat persediaannya. Walaupun barang yang dijual oleh MAPI didominasi dengan barang-barang yang tidak memiliki tanggal kadaluarsa, namun macetnya persediaan tetap saja menjadi mimpi buruk bagi pemain ritel. Malah sebenarnya, bisnis MAPI yang kental dengan fast fashion bisa jadi tanggal kadaluarsa lebih cepat dari pada produk makanan.
Berdasarkan informasi dari Inditex (parent company Zara), Zara dapat menghadirkan model pakaian baru ke tokonya hanya dalam waktu dua minggu. Bisnis fast fashion pada dasarnya merupakan bisnis yang dilandasi oleh trend maka bila persediaan tidak habis di kala trendnya sudah selesai, persediaan itu akan berpotensi menjadi dead stock.
Pada tahun 2012-2013, tingkat persediaan MAPI bengkak menjadi 37%. Perbaikan baru terjadi pada tahun 2016 menjadi 29% dari total aset dengan dilakukannya penjualan dengan harga diskon untuk menghabiskan stock lama dengan konsekuensi menjualnya dengan harga yang lebih rendah.
5. Evaluasi Gerai
Menariknya, perbaikan tingkat persediaan terus berlanjut pada tahun-tahun berikutnya. Pada tahun 2021 tingkat persediaan semakin menurun dan berada di angka 25% dari total aset.
Alasan utama dari perbaikan yang terjadi merupakan buah hasil dari eksekusi tebang pilih yang dilakukan oleh MAPI. Meskipun tidak memberikan informasi secara terang-terangan, manajemen MAPI sebenarnya sedang melakukan evaluasi terhadap brand–brand yang ada di portofolio bisnisnya.
Salah satu petunjuk yang paling jelas adalah keputusan MAPI untuk menutup dua brand Department Store Lotus dan Debenham pada tahun 2017. Kami menduga bahwa Kedua Department Store tersebut tidak memberikan tambahan nilai sama sekali kepada MAPI dan bahkan menghambat konversi pendapatan menjadi laba yang dihasilkan divisi Department Store.
Pasca penutupan keduanya, laba bersih segmen Department Store mengalami peningkatan yang sangat baik dari Rp33 miliar menjadi Rp201 Miliar.
Evaluasi brand ini juga terjadi pada segmen penjualan ritel, hal ini disampaikan oleh manajemen MAPI pada Public Expose tahun 2020.
Walaupun MAPI masih terus berekspansi dengan terus membuka gerai-gerai yang baru, bukan berarti MAPI tidak menutup gerai-gerai yang sudah tidak lagi memberikan kontribusi yang baik. Manajemen mengakui bahwa mereka sedang melakukan review terhadap brand yang usianya sudah tua dan tidak lagi memiliki prospek yang menjanjikan. Bahkan manajemen juga sudah memberi syarat exit jika EBITDA-nya kurang dari 5%.
MAPI ibarat raksasa yang melakukan program diet, efisiensi yang dilakukan adalah membuang lemak-lemak jenuh yang tidak bermanfaat bagi kelangsungan hidupnya. Perbaikan kinerja yang dialami oleh MAPI merupakan cerminan keberhasilan program diet tersebut.
Salah satu indikasinya adalah mulai lincahnya MAPI untuk memutar persediaannya, setelah tahun 2016 MAPI membutuhkan waktu yang lebih sedikit untuk menghabiskan persediaannya. Walaupun momentum sempat tersendat di tahun 2020, dengan portofolio brand dan gerai andalan MAPI tidak membutuhkan waktu yang lama untuk segera berlari kembali.
Minat Belanja Masyarakat Kunci Pertumbuhan MAPI
Manajemen MAPI memiliki “kemampuan untuk menderita”. Jika sebagian orang khawatir ketika peritel menutup gerainya, menurut kami justru ini langkah baik agar MAPI dapat fokus dengan portfolio bisnis yang memang dapat memberikan nilai tambah.
Hasil dari pederitaan tersebut sudah pernah membawa laba bersih MAPI melambung tinggi hingga sebelum terjadinya pandemi. Kondisi MAPI sudah sehat sebelum terjadinya pandemi. Hanya saja sebagai pemain ritel apalagi ritel non-primer, kinerja MAPI terekspos oleh risiko keadaan makro ekonomi yang dapat memukul mundur kegiatan belanja masyarakat.
Sejak awal tahun 2020 pelaku dari industri ritel secara umum mengalami tekanan yang sangat sulit. Hal ini merupakan dampak dari terbatasnya mobilitas manusia selama terjadinya pandemi COVID-19. Rasanya masih terngiang di kepala atas kabar tentang banyaknya pemain retail yang harus menutup gerai-gerainya demi meracik strategi agar perusahaan tetap survive di masa-masa sulit.
Kabar baiknya, kini laju penularan virus sudah melandai. Meskipun sempat naik tinggi pada awal tahun 2022, angka kematiannya tidak lagi tinggi seperti tahun 2021 dan tahun 2020.
Perbaikan kondisi ini adalah hasil dari keberhasilan program vaksinasi yang telah dilakukan oleh pemerintah. Mobilisasi dan kepercayaan masyarakat untuk beraktivitas juga sangat terbantu dengan program vaksin beserta aplikasi PeduliLindungi yang menjadi filter utama untuk mencegah carrier virus masuk ke dalam ruangan padat manusia.
Kebijakan Pembatasan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) sekarang tidak lagi terlalu ketat. Bahkan Pemerintah sudah melakukan penyuluhan tidak perlunya lagi penggunaan masker pada ruang terbuka yang tidak padat manusia melalui pidato Presiden Jokowi pada tanggal 17 Mei 2022.
Sayangnya perbaikan kondisi di tahun 2021 masih belum bisa mengangkat kepercayaan diri masyarakat untuk berbelanja. Bila melihat data dari laporan survei konsumen bulan Mei tahun 2022, masyarakat baru benar-benar optimis untuk berbelanja pada bulan Oktober tahun 2021 hingga sekarang.
Hal ini juga tercermin pada laporan keuangan pemain industri ritel di tahun 2021, sebagian besar masih mengalami tekanan dan belum mengalami perbaikan penjualan.
Bila melihat data di atas, perusahaan ritel yang mampu untuk mencetak pertumbuhan hanya PT Era Jaya Swasembada Tbk (ERAA). Hal ini dikarenakan ERAA sedang menikmati momentum kebijakan pemblokiran IMEI ilegal oleh pemerintah yang sebelumnya sudah pernah dibahas pada artikel ERAA.
Manajemen MAPI juga sudah menyadari hal ini, cuplikan company persentation di atas menggambarkan relasi yang erat antara Earning Before Income Tax (EBIT) dengan kebijakan PPKM. Untuk sekarang manajemen MAPI juga belum bisa memberikan pandangan perkembangan bisnis dalam jangka pendek karena risiko kebijakan PPKM yang mungkin saja sewaktu-waktu mungkin saja terjadi kembali.
Namun, bukan artinya kita tidak bisa memahami prospek bisnis MAPI dalam jangka panjang. Menurut kami paling tidak terdapat tiga strategi signifikan yang sudah dan sedang dilakukan oleh MAPI.
1. Menambah Gerai adalah Kewajiban MAPI untuk Bertumbuh
Menjadi besar dan menambah jumlah gerai yang memberi keuntungan adalah kewajiban untuk dilakukan oleh MAPI. Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, MAPI terbukti tidak bisa melakukan pass on beban usaha yang ditanggung kepada konsumennya. Maka langkah pertumbuhan yang perlu ditempuh adalah menjual barang dengan kuantitas yang lebih banyak melalui gerai-gerai baru.
Namun, manajemen MAPI juga tidak bisa asal membuka gerai andalan yang banyak saja. Manajemen perlu untuk mengimplementasikan strategi seperti memastikan tidak terjadinya kanibalisasi antar gerai dan juga target pasar yang sesuai.
Sebelumnya kami juga sudah menyebutkan bahwa pada tahun 2020 dan 2021 ini MAPI masih mendapatkan diskon beban sewa yang diberikan oleh landlord. Maka dari itu, manajemen MAPI harus selalu memastikan bahwa gerai yang dibuka wajib memberikan nilai tambah dan mampu untuk menutup biaya sewa sesuai dengan kontrak awal.
2. Ekspansi Regional ASEAN
Selain di Indonesia, MAPI mulai berekspansi ke negara-negara di ASEAN. Untuk saat ini ekspansi MAPI terkonsentrasi kepada negara Filipina, Vietnam dan Thailand.
Antara ketiga negara tersebut, baru Vietnam yang mampu untuk memberikan kontribusi penjualan signifikan kepada MAPI.
Pada tahun 2018 penjualan MAPI sukses mencetak Rp1 Triliun pertamanya di Vietnam, hal ini di dorong dari penjualan produk ritel fashion yang brand-nya berasal dari Inditex yaitu Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti dan Stradivarius.
Sementara untuk produk-produk olahraga seperti sepatu olahraga sebagai bisnis andalan anak usaha MAPI yaitu MAPA sulit untuk masuk ke pasar Vietnam. Hal ini dikarenakan sudah banyaknya jaringan ritel dengan konsep mom and pop store (usaha keluarga) yang produk-produk sepatu imitasi.
3. Investasi Pada Digitalisasi
Pada tahun-tahun selanjutnya, ekspansi MAPI di ASEAN akan menjadi fokus pertumbuhan ke depan. Menurut penjelasan manajemen MAPI, untuk saat ini perseroan sedang berfokus untuk membangun fondasi yang kuat dengan berinvestasi pada bagian backend untuk mendukung keputusan-keputusan berbasis data agar tepat sasaran dari sisi marketing hingga penyediaan produk.
Sama seperti sebelumnya, kami kembali mengapresiasi upaya yang dilakukan oleh MAPI untuk berinvestasi pada basis digital.
Penetrasi e-commerce telah mengubah perilaku masyarakat untuk berbelanja, segmen bisnis MAPI yang paling terkena dampaknya adalah Department Store. Jika diperhatikan kembali pada kinerja penjualannya, sebenarnya terjadi stagnasi. Gejala yang sama juga terjadi pada penjualan LPPF dan RALS.
Konsep dari Department store kini mulai tidak relevan bagi konsumen dan juga pemilik brand. Dengan kehadiran e-commerce konsumen dapat dengan mudah untuk melakukan eksplorasi berbagai model pakaian yang diinginkan hanya dengan install aplikasi dan scrolling layar handphone. Begitu juga bagi pemilik brand yang semakin mudah untuk membangun relasi langsung dengan konsumennya.
Department store yang hanya berperan sebagai pasar saja tidak memiliki diferensiasi signifikan di mata konsumen, pada saat ini barang fashion juga menjadi salah satu kategori yang paling laris manis di berbagai platform e-commerce.
Berdasarkan data dari Asosiasi Digital Marketing Indonesia dari 15 kategori produk penjualan terbanyak, paling tidak terdapat 4 kategori produk dengan judul pakaian.
Situasinya berbeda dengan konsep speciality store yang memiliki diferensiasi dengan nama brand-nya.
Penulis sempat berdiskusi dengan teman yang mengambil sekolah fashion design di LaSale College Jakarta. Menurutnya, secara umum konsumen fashion dapat dibagi menjadi dua kelompok masyarakat yaitu kelompok masyarakat yang mementingkan kualitas dibandingkan kuantitas (quality oriented customer) dan kelompok masyarakat yang mementingkan kuantitas dibandingkan dengan kualitas (price oriented customer).
Bagi quality oriented customer, mereka akan berbelanja di tempat yang memberikan rasa secure terhadap produk yang dibelinya. Inilah mengapa kehadiran brand dapat membantu masyarakat quality oriented customer ini untuk menemukan pembelian terbaiknya. Mereka datang ke speciality store dengan ekspektasi bahwa brand Zara akan membuat mereka merasa nyaman dan sesuai dengan selera ketika dipakai.
Sementara bagi price oriented customer, harga menjadi preferensi utama yang menjadi pertimbangan. Ekspektasi yang dimiliki sejak awal ketika masuk ke toko sudah jauh berbeda, karena harga merupakan hal yang diutamakan maka price oriented customer cenderung tidak setia kepada brand namun lebih mencari pasar mana yang dapat memberikan harga murah.
Itulah mengapa investasi pada platform digital merupakan hal yang penting bagi pemain ritel seperti MAPI. Dengan hadir secara digital dan juga situs web yang tetap berkonsep speciality store akan mengakomodasi rasa secure yang dicari oleh quality oriented customer. Dengan cara ini, MAPI dapat mempererat relasi dengan quality oriented customer dengan brand andalannya dan dapat terus mempertahankannya.
Namun, perjalanan MAPI memang masih panjang untuk menjadi raksasa di dunia digital. Berdasarkan data dari iprice.co.id, per kuartal 1 tahun 2022 ini Monthly Web Visit MAPI tercatat sebanyak 662 ribu kali, masih kalah jauh dengan Zalora yang telah dikunjung sebanyak 2,7 juta kali.
Valuasi MAPI
Setelah panjang lebar bercerita tentang bisnis MAPI, lalu bagaimana dengan valuasinya? Mungkin sebagian pembaca mulai merasa tertarik untuk membeli MAPI karena terpesona dengan keputusan transformasinya atau mungkin juga dengan potensi growth yang MAPI tawarkan. Namun sebelum melakukan keputusan pembelian, investor juga perlu melaksanakan tugas untuk mengestimasi berapa harga wajar yang layak untuk dibayar.
Dengan mempertimbangkan kembalinya rasa percaya diri masyarakat untuk berbelanja di awal tahun ini dan juga mitra landlord MAPI yang masih memberikan diskon sewa. Maka kami mengestimasikan laba bersih MAPI akan bertumbuh 60% di tahun 2022.
Kemudian di tahun kedua dan ketiga, pertumbuhan laba kami estimasikan sebesar 10%. Kami mempertimbangkan kenaikan beban sewa yang akan menggerus margin bila mitra landlord tidak lagi memberikan diskon. Meskipun MAPI sudah mampu untuk bergerak lincah namun beban sewa tetap menjadi konsekuensi utama MAPI untuk melakukan ekspansi.
Lalu pada tahun keempat dan kelima, pertumbuhan laba kami estimasikan sebesar 15% yang datang dari hasil investasi platform digital yang dilakukan oleh MAPI. Dengan platform digital ini akan membantu MAPI untuk mempertahankan konsumen quality oriented customer
Untuk Dividend Payout Ratio kami estimasikan sebesar 5% karena MAPI ke depan masih akan memerlukan Capital Expenditure yang tidak sedikit untuk berinvestasi membangun ekosistem digital dan pengembangan pasar di negara-negara ASEAN.
Discount rate yang kami gunakan adalah 10.3% berasal dari yield obligasi pemerintah per Juli 2022 sebesar 7,92% dan equity risk premium (ERP) sebesar 4% yang disesuaikan dengan economic moat MAPI tidak lebar (narrow) dan dangkalnya keuntungan yang didapatkan (shallow)
Dengan begitu, berikut kami lampirkan model valuasi kami untuk MAPI.
Pada tanggal 5 Juli 2022, MAPI ditutup denga harga Rp900 per lembar saham. Harga tersebut masih di atas harga wajar yang kami estimasikan. Jika ada yang berminat untuk membelinya sekarang, artinya investor tersebut memiliki pandangan yang lebih optimis dibandingkan kami.
Tetapi bukan artinya estimasi kami lebih baik atau lebih sempurna, pada dasarnya estimasi valuasi memang berbeda bagi setiap investor sesuai dengan tingkat conviction-nya masing-masing.
DISCLAIMER:
Artikel di atas dibuat semata untuk tujuan penyediaan referensi dan edukasi, bukan rekomendasi untukkeputusan keuangan dan investasi tertentu. Setiap pihak bertanggung jawab penuh atas keputusan keuangan dan investasi yang dibuatnya sendiri.
Penulis tidak memiliki posisi investasi di saham MAPI. Artikel dibuat berdasarkan sumber-sumber yang dapat dipertanggungjawabkan dan dimuat sebagaimana adanya.
